界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵

4月22日，廣州富力空港假日酒店在阿里法拍網(wǎng)的首次拍賣(mài)以流拍告終。這座位于廣州市花都區的12層酒店，評估價(jià)約3.96億元，起拍價(jià)已降至2.77億元（相當于評估價(jià)的7折），但最終因無(wú)人報名而宣告流拍。

根據競買(mǎi)公告，該酒店為富力地產(chǎn)旗下資產(chǎn)，此次拍賣(mài)源于債券抵押物被執行——該酒店曾為“H16富力4”“H16富力6”等債券提供增信，但因關(guān)聯(lián)公司未能償還銀行借款，最終被法院裁定強制拍賣(mài)。

值得關(guān)注的是，這并非富力首次嘗試出售酒店資產(chǎn)，此前其已多次通過(guò)資產(chǎn)處置緩解債務(wù)壓力。

財報數據顯示，2024年富力地產(chǎn)全年營(yíng)業(yè)額同比下降51.15%至177.01億元，凈虧損達到177.1億元，流動(dòng)負債超過(guò)流動(dòng)資產(chǎn)316.76億元，現金總額僅有38.64億元。

作為曾經(jīng)的行業(yè)巨頭，富力地產(chǎn)正面臨前所未有的流動(dòng)性危機，而酒店業(yè)務(wù)作為其重要資產(chǎn)，在債務(wù)高壓下已成為其“斷臂求生”的核心標的。

從“舊改之王”到酒店業(yè)巨頭

富力地產(chǎn)的崛起始于廣州的舊城改造。

1994年，公司創(chuàng )始人李思廉與張力以2000萬(wàn)元成立廣州天力地產(chǎn)。

此后十余年間，富力以“拆舊廠(chǎng)、建新房”的模式橫掃廣州，改造了銅材廠(chǎng)、硫酸廠(chǎng)等十余座舊工業(yè)區，累計開(kāi)發(fā)超250萬(wàn)平方米，迅速積累資本。

2002年，富力進(jìn)軍北京，拿下東三環(huán)41萬(wàn)平方米的北京富力城項目，以“當年拿地、當年開(kāi)發(fā)、當年銷(xiāo)售”的速度完成項目，打開(kāi)北方市場(chǎng)。

至2005年赴港上市時(shí)，富力地產(chǎn)的市值已超過(guò)200億港元，成為內地首家被納入恒生中國企業(yè)指數的房企，也是業(yè)界有名的“舊改之王”。

2007年，富力以161億元銷(xiāo)售額排名行業(yè)TOP4，僅次于萬(wàn)科、綠地和中海，位居“華南五虎”之首，風(fēng)頭無(wú)兩。

而在富力早期戰略中，商業(yè)地產(chǎn)是不可忽視的一大板塊。

其在廣州珠江新城開(kāi)發(fā)的16個(gè)商辦項目，占據該區域半數地塊，形成“半座珠江城，一部富力史”的行業(yè)地位。

2003年，富力以2380元/平方米的低價(jià)拿下廣州珠江新城四塊商業(yè)用地。

2004年，富力首次試水高端酒店，與萬(wàn)豪、凱悅等國際品牌合作，打造了廣州富力麗思卡爾頓酒店等項目，奠定了高端酒店的基因，自此逐步構建出“商住雙輪驅動(dòng)”的模式。

早期，富力地產(chǎn)的酒店項目多位于一線(xiàn)城市的核心地段，如北京富力萬(wàn)麗酒店、廣州富力君悅大酒店等，這些酒店憑借優(yōu)越的地理位置和國際品牌合作，迅速成為區域地標。

2017年，富力以189.55億元的價(jià)格，收購萬(wàn)達旗下73家酒店，收購單價(jià)僅為市場(chǎng)價(jià)的6折。

完成收購后，富力的酒店資產(chǎn)規模達到近90家，總客房數超過(guò)26000間，覆蓋一線(xiàn)城市及多個(gè)旅游目的地，一躍成為“全球最大豪華酒店業(yè)主”。

然而，這場(chǎng)被稱(chēng)為“世紀交易”的并購，表面看雖是“撿漏”，實(shí)則暗藏風(fēng)險。

斷臂求生，開(kāi)啟酒店大甩賣(mài)模式

在地產(chǎn)行業(yè)的上行期，酒店業(yè)的重資產(chǎn)模式尚可支撐，甚至成為業(yè)績(jì)亮點(diǎn)。但在行業(yè)下行期，酒店高昂的維護成本與低周轉率就成為了拖累。

自收購萬(wàn)達酒店后，富力地產(chǎn)的酒店業(yè)務(wù)連年虧損，成為長(cháng)期拖累富力地產(chǎn)財報的“黑洞”。

財報數據顯示，2018年-2022年，富力酒店業(yè)務(wù)虧損從4億多元增長(cháng)到20多億元，虧損金額逐年擴大。

2023年，酒店市場(chǎng)行情轉好，但富力的酒店業(yè)務(wù)依舊虧損了9.04億元；到了2024年，富力酒店業(yè)務(wù)全年虧損額更是達到26.19億元，同比擴大近3倍。

酒店業(yè)務(wù)愈發(fā)虧損的同時(shí)，高杠桿收購疊加運營(yíng)成本壓力，也讓富力在2019年后逐漸陷入泥潭。

自2022年起，富力開(kāi)啟“賣(mài)酒店求生”模式，但市場(chǎng)反應遠不及預期。

2022年6月，北京萬(wàn)達嘉華酒店以5.5億元出售，較富力2017年收購成本虧損653萬(wàn)元；同年12月，福州威斯汀酒店以4.3億元成交，較評估價(jià)縮水30%；2024年，倫敦ONE項目以16億英鎊割肉拋售，較2017年收購價(jià)縮水46%。

這些交易雖回籠一筆資金，但僅占富力同期到期債務(wù)的一小部分，且多數資金被用于償還優(yōu)先級債務(wù)，并未能緩解現金流枯竭。

值得注意的是，在完成對萬(wàn)達酒店的收購之時(shí)，富力的賬面現金僅156億元，卻豪擲近200億收購，導致企業(yè)凈負債率飆升至170%以上，也為后續債務(wù)危機埋下隱患。

2024年9月，富力的危機進(jìn)一步升級。因一筆6.14億美元境外債務(wù)違約，淡馬錫旗下基金申請對富力子公司清盤(pán)，導致68家核心酒店及一棟寫(xiě)字樓被強制接管，這也讓富力喪失了對這些資產(chǎn)的處置權。

截至2024年末，富力地產(chǎn)所擁有的酒店數量已下滑至22家，總建筑面積約111.06萬(wàn)平方米，總客房數為7513間，分別由萬(wàn)豪國際酒店集團、洲際酒店集團、希爾頓酒店集團、凱悅酒店集團等酒店管理集團管理。

債務(wù)冰山下的生存博弈

從經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，富力地產(chǎn)當前仍然面臨著(zhù)很大的壓力。

2024年財報顯示，其總負債高達2621.36億元，其中流動(dòng)負債占比93%，規模達2438.16億元，而流動(dòng)資產(chǎn)僅2121.41億元，缺口達316.76億元。

并且，未來(lái)12個(gè)月需償還債務(wù)1035.69億元，但現金及受限資金僅38.64億元，現金短債比低至0.04，短期償債壓力巨大。

酒店業(yè)務(wù)方面，2024年營(yíng)業(yè)額同比暴跌31.3%至43.73億元，虧損擴大至36.19億元。同時(shí)基于交付面積和整體平均售價(jià)的下降，物業(yè)發(fā)展收入腰斬59%至115.17億元，平均售價(jià)跌至6800元/平方米。

截至2024年末，富力地產(chǎn)已有共263.62億元的借款無(wú)法按期償還，884.75億元的銀行借款和其他借款已違約或交叉違約，富力方面已因此收到若干催款信、催款通知和法律信函。

鑒于公司的現狀，外聘的核數師香港立信德豪會(huì )計師事務(wù)所明確“無(wú)法表示意見(jiàn)”，直言富力地產(chǎn)的持續經(jīng)營(yíng)存疑。

對于2025年公司的發(fā)展，富力地產(chǎn)表示，在上一財政年度，集團幾乎已將主要海外資產(chǎn)全部變現，以進(jìn)行重組及負債管理。將節約可用流動(dòng)資金，以應付必要的營(yíng)運開(kāi)支并與債權人及銀行進(jìn)行磋商，同時(shí)也將進(jìn)一步出售資產(chǎn)以產(chǎn)生流動(dòng)資金。

從酒店行業(yè)現狀來(lái)看，近年來(lái)中國高端酒店市場(chǎng)復蘇乏力。

根據酒店行業(yè)數據服務(wù)提供商STR統計，截至2024年9月，中國內地酒店年累計每間可售房收入、平均房?jì)r(jià)和入住率分別同比下降了6%、4%和2%，平均房?jì)r(jià)更是連續三個(gè)季度呈現同比下降，各級別酒店表現均未達到去年同期水平。其中，奢華酒店以?xún)r(jià)換量的態(tài)勢最為明顯，平均房?jì)r(jià)同比下降6%。

而富力地產(chǎn)旗下的酒店多定位奢華，在商務(wù)需求萎縮、競爭加劇的背景下，估值也將進(jìn)一步承壓。

此外，在3月31日，香港法院駁回了針對富力地產(chǎn)兩家全資附屬公司兆晞及富力香港的清盤(pán)呈請，子公司雖因此暫時(shí)避免了被強制清算的命運，贏(yíng)得了喘息之機，但后續公司狀況能否改善，還需依賴(lài)經(jīng)營(yíng)能力的改善以及債務(wù)重組的進(jìn)展。