界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷

2024年，民營(yíng)房企新城控股（601155.SH）在房地產(chǎn)行業(yè)深度調整的背景下，交出了一份營(yíng)收承壓但利潤增長(cháng)的業(yè)績(jì)答卷。

根據3月28日新城控股發(fā)布的年報數據，截至報告期內，新城控股實(shí)現營(yíng)業(yè)收入889.99億元，較2023年同期下降25.32%；實(shí)現歸屬于上市公司股東的凈利潤7.52億元，較2023年同期增長(cháng) 2.07%；扣非歸母凈利潤8.70億元，同比增長(cháng)183.07%。

過(guò)去一年，不少房企增收不增利，但新城控股與之相反。這一業(yè)績(jì)表現背后，是商業(yè)運營(yíng)板塊的強勁增長(cháng)。

數據顯示，2024年，新城控股實(shí)現不含稅物業(yè)出租及管理收入120.29億元，占其營(yíng)業(yè)收入的13.52%；物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利84.4億元，物業(yè)出租及管理毛利率達70.17%。

在其“輕重并舉”策略下，新城控股商業(yè)在管規模穩步擴大。過(guò)去一年，新城控股新增開(kāi)業(yè)15座吾悅廣場(chǎng)，截至2024年年末，新城控股實(shí)現173個(gè)綜合體項目的布局，吾悅廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)商業(yè)面積達1601.07萬(wàn)平方米，出租率提升至97.97%。

值得一提的是，2024年，新城控股的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)持續發(fā)力，實(shí)現商業(yè)運營(yíng)總收入128.08億元，同比增長(cháng)13.1%，超額完成125億元的年度目標，持續提升對公司的業(yè)績(jì)貢獻。

據新城控股介紹，2020-2024年，公司在“雙輪驅動(dòng)”的基礎上，商業(yè)運營(yíng)的收入、毛利占整體比重持續提升，2024年營(yíng)收占比14%、毛利占比達48%，毛利率70.17%。

截至2024年末，新城控股在全國136個(gè)城市布局200座吾悅廣場(chǎng)，已開(kāi)業(yè)及委托管理在營(yíng)數量達173座，開(kāi)業(yè)面積1601.07萬(wàn)平方米。

“2025年，新城控股計劃實(shí)現商業(yè)運營(yíng)總收入140億元，計劃新開(kāi)業(yè)吾悅廣場(chǎng)5座。”新城控股管理層在3月31日舉行的業(yè)績(jì)說(shuō)明會(huì )上表示。

商業(yè)板塊已成為新城控股的“壓艙石”，但由于房地產(chǎn)行業(yè)調整以及公司近兩年未在公開(kāi)市場(chǎng)拿地，其主營(yíng)業(yè)務(wù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的營(yíng)業(yè)收入在不斷下降。

財報數據顯示，2024年新城控股房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售實(shí)現營(yíng)業(yè)收入760.41億元，較2023年同比下降29.16%，反映市場(chǎng)去化壓力較大。

過(guò)去一年，新城控股實(shí)現合同銷(xiāo)售金額401.71億元，同比下降47.13%；實(shí)現合同銷(xiāo)售面積538.82萬(wàn)平方米，同比下降44.38%。2024年，公司實(shí)現411.29億元的全口徑資金回籠，全口徑資金回籠率為102.38%。

新城控股董事長(cháng)兼總裁王曉松告訴界面新聞，公司將繼續貫徹“地產(chǎn)開(kāi)發(fā)+商業(yè)運營(yíng)”雙輪驅動(dòng)戰略，持續推進(jìn)業(yè)務(wù)間的優(yōu)勢互補，與時(shí)俱進(jìn)創(chuàng )新產(chǎn)品與業(yè)務(wù)，實(shí)現公司安全、穩定的運營(yíng)。

與龍湖等民營(yíng)房企一樣，新城控股也在力保財務(wù)穩健，償還債務(wù)。據新城控股管理層透露，2024年，新城控股已如期償還境內外公開(kāi)市場(chǎng)債券52.62億元。

截至2024年末，新城控股融資余額為536.50億元，同比壓降34.29億元，有息負債水平保持低位。此外，公司合聯(lián)營(yíng)權益有息負債降至32.73億元，進(jìn)一步夯實(shí)穩定安全的財務(wù)基本面。

良好的信譽(yù)表現，令新城控股在融資端取得突破。新城控股高級副總裁潘明介紹，2024年5月及11月，公司以中債增全額擔保模式發(fā)行中票合計29.2億元。

截至目前，公司在中債增擔保下發(fā)行的中票總額約76億元。潘明指出，“2025年，公司將繼續與監管保持密切溝通，積極推進(jìn)相關(guān)融資工作，拓寬融資渠道，降低融資成本。”

據了解，2024年新城控股的整體平均融資成本為5.92%，較2023年末下降0.28個(gè)百分點(diǎn)。報告期內，新城控股還新增以吾悅廣場(chǎng)為抵押的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸及其他融資約205億元，加權本金平均利率為4.97%，抵押率約50%。

不過(guò)，對于此前市場(chǎng)傳聞“新城控股即將發(fā)行美元債，目前已有多家香港投行找到投資機構，將為新城接下來(lái)的新發(fā)行美元債做好準備”，新城控股管理層未做出正面回應。

新城控股高級副總裁兼財務(wù)負責人管有冬表示，公司將根據債務(wù)到期時(shí)間做好資金安排，持續盤(pán)活融資資源、拓展境內外各種融資渠道，合理有序管控各項現金流，確保債務(wù)到期償付。

據界面新聞了解，2025年，新城控股共計3億美元境外債到期。

截至報告期末，新城控股在手現金余額102.96億元，在手現金充裕；凈負債率為52.44%，繼續保持較低水平；公司經(jīng)營(yíng)性現金流凈額為15.12億元，經(jīng)營(yíng)性現金流凈額連續7年為正，為公司發(fā)展留出了足夠的空間。

盡管業(yè)績(jì)保持穩定，但新城控股仍面臨行業(yè)收縮壓力。2024年總資產(chǎn)較2023年減少17.9%至3072億元，公司持有的投資性房地產(chǎn)余額為1214億元，其中1025億元已用于借款的抵押。

3月31日，開(kāi)源證券發(fā)布研報稱(chēng)，給予新城控股“買(mǎi)入”評級。

評級理由主要包括：結轉規模有所下降，結算毛利率有所提升；銷(xiāo)售規模收縮，現金流壓力猶存；出租物業(yè)表現優(yōu)異，租金收入保持增長(cháng)。風(fēng)險提示：政策調控風(fēng)險、三四線(xiàn)城市項目去化風(fēng)險、吾悅廣場(chǎng)拓展不及預期。