界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷

積極發(fā)展銀發(fā)經(jīng)濟，是提振消費的重要抓手之一。從被動(dòng)應對轉向主動(dòng)布局，銀發(fā)經(jīng)濟這個(gè)“最確定、最穩定的大產(chǎn)業(yè)”里正蘊藏著(zhù)前所未有的變革與機遇。

數據顯示，隨著(zhù)國內銀發(fā)經(jīng)濟的市場(chǎng)規模持續擴大，截至2024年底已突破7萬(wàn)億元，占GDP比重約6%，預計到2035年將達30萬(wàn)億元，占GDP的10%。

“銀發(fā)經(jīng)濟是最確定、最穩定的大產(chǎn)業(yè)。”4月24日，在“2025中國銀發(fā)人居發(fā)展大會(huì )”上，復旦大學(xué)老齡研究院副院長(cháng)、教授，中國社會(huì )福利與養老服務(wù)協(xié)會(huì )理事會(huì )會(huì )長(cháng)吳玉韶指出，百年未有之大變局是不確定，但老齡化是確定的，銀發(fā)經(jīng)濟更是確定的。

“房地產(chǎn)也好，互聯(lián)網(wǎng)也好，都已經(jīng)歷了不穩定和大起大落，但銀發(fā)經(jīng)濟不會(huì )大起，也不會(huì )大落，它是穩定漸進(jìn)，它可以做成長(cháng)壽企業(yè)，可以做成百年老店。”吳玉韶表示。

銀發(fā)經(jīng)濟前景廣闊，為了搶抓機遇，各類(lèi)企業(yè)開(kāi)始積極布局銀發(fā)經(jīng)濟相關(guān)產(chǎn)業(yè)，開(kāi)發(fā)一系列適老化產(chǎn)品和服務(wù)，尤其在居住環(huán)境的宜居性與配套服務(wù)上體現最為明顯。

比如照明企業(yè)昕諾飛就在近日發(fā)布飛利浦LumCare安瑞系列解決方案，該系列產(chǎn)品聚焦于老年人的生理需求與生活場(chǎng)景，集成智能光配方、AI 跌倒監測、健康數據分析及無(wú)障礙交互設計等功能，打造全屋適老化照明系統。

昕諾飛全球首席創(chuàng )新官、大中華區首席執行官邱戎紅表示，當前國家倡導關(guān)懷老年人，昕諾飛在大約一年前就開(kāi)始在適老化照明領(lǐng)域加大投入，“但這只是開(kāi)端，后續還有很多工作要做。”

可見(jiàn)，如何“讓老年人住得更好”正成為撬動(dòng)銀發(fā)經(jīng)濟的核心杠桿。

那么，在“讓老年人住得更好”的使命驅動(dòng)下，聚焦銀發(fā)經(jīng)濟下“居住”核心問(wèn)題，目前銀發(fā)人居現狀如何？有哪些典型人居場(chǎng)景？又需如何將頂層設計轉化為可落地的解決方案？

從3.4億人向7.4億人，從養老地產(chǎn)到銀發(fā)人居

最新數據顯示，中國60歲及以上人口已達3.1億，占比22%，預計到2050年這一數字將突破5億。

“從備老的角度，比原來(lái)已老來(lái)講，這個(gè)群體更大。”吳玉韶表示，60歲及以上到2024年是3.1億，加上備老，達到7.4億，占總人口的一半以上。

據復旦大學(xué)老齡研究院測算，銀發(fā)經(jīng)濟規模將在2035年達到19.1萬(wàn)億元，占GDP的9.6%；到2050年逼近50萬(wàn)億元，占比提升至12.5%。

在這片藍海市場(chǎng)中，銀發(fā)人居作為承載老年群體生活需求的核心場(chǎng)景，其發(fā)展模式不僅關(guān)乎民生福祉，更成為檢驗城市治理能力與產(chǎn)業(yè)升級水平的試金石。

“如果說(shuō)中國經(jīng)濟當中房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，那這3億人的銀發(fā)經(jīng)濟當中，銀發(fā)地產(chǎn)一定也是一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)。”在易居（中國）控股有限公司董事局主席、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )康養分會(huì )會(huì )長(cháng)周忻看來(lái)，銀發(fā)人居是銀發(fā)地產(chǎn)的延伸。

周忻認為，銀發(fā)人居更應該強調的是居住與服務(wù)，因此銀發(fā)人居是圍繞著(zhù)老年人“住的問(wèn)題”一個(gè)新的定義，即如何讓老年人住得更好。

在其看來(lái)，銀發(fā)人居可涵蓋八大場(chǎng)景，即銀發(fā)友好社區、可持續照料的CCRC社區、銀發(fā)綜合體、銀發(fā)公寓、市場(chǎng)型養老院、銀發(fā)商業(yè)、銀發(fā)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園和銀發(fā)旅居。

其中，銀發(fā)友好社區是銀發(fā)人群養老、享老、樂(lè )老最重要的生活場(chǎng)景，一般通過(guò)微更新實(shí)現老舊小區功能迭代。

可持續照料的CCRC社區，可視為八大場(chǎng)景中最成熟的全周期照料社區，典型案例有中鐵·春臺、南京頤養中心，以及泰康之家的燕園。周忻介紹，“泰康是做CCRC最大的一個(gè)品牌企業(yè)，現在能夠依托保險公司資源提供銀發(fā)人群的共享多層級化。”

只是，重資產(chǎn)CCRC模式，其實(shí)是受挫的，投融管退的解決方案還有待于落地。“要完善REITs的退出機制，租售并舉，以舊換新，讓建設者和運營(yíng)者雙雙獲利。”

“中國經(jīng)濟很大，中國銀發(fā)經(jīng)濟也很大，中國銀發(fā)地產(chǎn)、銀發(fā)人居的發(fā)展空間也是巨大的。”周忻建議，已建社區可大力發(fā)展適老化改造；新建社區多建設面向銀發(fā)人群的配套設施。

此外，還可通過(guò)盤(pán)活存量增加社區內配套服務(wù)設施。“建議政府出臺政策，鼓勵優(yōu)質(zhì)的市場(chǎng)化運營(yíng)資源介入老舊小區或者已建小區的改造。”同時(shí)，也需要利用智能化技術(shù)打造智慧化銀發(fā)友好社區等。

一線(xiàn)城市探索銀發(fā)人居新路徑

北京、上海等一線(xiàn)城市作為老齡化程度較高的城市，銀發(fā)人居需求最盛。需求，即機遇。

“上海60歲以上老年人的占比接近40%，位居全國第一，全國的養老產(chǎn)業(yè)要看上海。”

據界面新聞了解，上海人均期望壽命已超過(guò)85歲，是全球城市最高之一。最高的期望壽命帶來(lái)深度的老齡化，因此上海2500萬(wàn)常住人口當中，老齡化程度為26.5%。

上海市養老服務(wù)和老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)李勇認為，中國老齡化不僅是個(gè)挑戰，更是推動(dòng)社會(huì )創(chuàng )新與產(chǎn)業(yè)升級的重要契機，龐大且持續釋放的市場(chǎng)需求與增長(cháng)潛力，將推動(dòng)中國銀發(fā)產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟轉型升級的關(guān)鍵增長(cháng)點(diǎn)。

其中，銀發(fā)人居與養老事業(yè)、老齡產(chǎn)業(yè)之間存在著(zhù)密不可分的互動(dòng)關(guān)系，在政策、經(jīng)濟、社會(huì )和技術(shù)層面的關(guān)系更加密切。

據介紹，上海作為中國老齡化程度最高的城市，始終秉持城市發(fā)展的速度與老齡化關(guān)懷的溫度同頻共振的理念，并在實(shí)踐中做了不少積極有益的探索。

比如持續推動(dòng)適老化改造、家庭照護床位政策的落實(shí)，社區綜合為老服務(wù)中心、長(cháng)者照護之家、15分鐘養老生活圈、老年助餐點(diǎn)等，“這幾個(gè)項目已經(jīng)實(shí)現了上海所有街道的全覆蓋，可以說(shuō)，上海的銀發(fā)人居建設已經(jīng)形成了政策引領(lǐng)、社區切入、科技融合的特色途徑。”

其中，上海虹口區為“上海老齡區縣之最”，近64萬(wàn)的總人口，有近45%的60歲以上老人。作為老齡化程度最高的城區，虹口區也一直傾力為老年人創(chuàng )造更加宜居舒適的居住環(huán)境，如積極推進(jìn)老年友好型社區的建設、積極構建智慧養老的新生態(tài)等。

除此之外，上海在2024年底印發(fā)了《上海市推動(dòng)銀發(fā)經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展若干政策措施》，其中提到支持符合條件的養老設施REITs項目發(fā)行上市，鼓勵各類(lèi)產(chǎn)業(yè)基金加大對銀發(fā)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域項目的支持力度等，為行業(yè)解決重資產(chǎn)運營(yíng)難題提供新方案。

“未來(lái)，上海還需要通過(guò)精細化、市場(chǎng)化創(chuàng )新和數字化手段，推動(dòng)從有保障到有品質(zhì)的銀發(fā)人居的升級，為超大城市應對老齡化提供上海方案。”

房企發(fā)力銀發(fā)人居，要看到市場(chǎng)真正的需求在哪。

以北京為例，60歲及以上常住人口占比20%以上，據調查，77%的老年人仍居住在1998年以前建成的住宅中，過(guò)去優(yōu)勢明顯，交通、服務(wù)、出行、教育配套都很好，但現在面臨不少問(wèn)題，老房、沒(méi)有客廳、采光比較差，七成居住在沒(méi)有電梯房的中高層，還缺服務(wù)。

為了更好滿(mǎn)足養老需求，一部分老人選擇把原來(lái)的房子賣(mài)掉，改善養老的空間和養老的環(huán)境，另外一部分老人選擇聘請家庭保姆，還有一部分迫切需要就近提供一些專(zhuān)業(yè)服務(wù)機構來(lái)承擔。

“首開(kāi)新禾全齡社區，這是一個(gè)組團的大盤(pán)，旁邊是住宅，周邊有學(xué)校、商業(yè)，還有一個(gè)配套的一級醫院。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )康養分會(huì )秘書(shū)長(cháng)姚春蘇介紹，這個(gè)項目值得全行業(yè)借鑒，將業(yè)主請進(jìn)來(lái)、把服務(wù)送出去，共享全齡社區的空間。

“全齡社區重視一老一小，凡是有大型組團，做規劃設計的時(shí)候往往有學(xué)校配套，也有養老設施的配套。”

另一個(gè)在建的項目是中海地產(chǎn)在國家郭公莊拿的一個(gè)組團地，出讓條件之一是要配養老設施。

“中海做了很多年的開(kāi)發(fā)和康養的聯(lián)動(dòng)，2023年在公開(kāi)市場(chǎng)拿了這塊綜合用地，現在定位叫高端城心養老公寓，它最大的特點(diǎn)是靠近大社區，項目周?chē)亲≌挥诒本┧沫h(huán)邊上。”

姚春蘇指出，該項目引用很多先進(jìn)的建設理念，好房子、好小區、好社區、好服務(wù)，從規劃設計到選材、設計、后期的運營(yíng)維護都能夠做到這點(diǎn)，市場(chǎng)十分關(guān)注。

銀發(fā)人居市場(chǎng)正成為企業(yè)競相角逐的新賽道。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，銀發(fā)人居市場(chǎng)需求的多元化和精細化，只有精準把握老年群體需求，打造差異化、高品質(zhì)的產(chǎn)品服務(wù)體系，才能在這片藍海中占據競爭優(yōu)勢。