界面新聞?dòng)浾?| 白帆

界面新聞編輯 | 李慎

2025年兩會(huì )期間，住建部部長(cháng)倪虹關(guān)于“住宅樓層高不低于3米”的表述引發(fā)熱議。3月31日，住建部正式發(fā)布了國家標準《住宅項目規范》（下稱(chēng)“新規范”），要求住宅層高不低于3米、4層及以上住宅設置電梯；提高墻體和樓板隔聲性能；提高戶(hù)門(mén)、衛生間門(mén)的通行凈寬；提高陽(yáng)臺等臨空處欄桿高度等。5月1日起，這則硬性規定將正式施行。

界面新聞?dòng)浾咄ㄟ^(guò)實(shí)地走訪(fǎng)、采訪(fǎng)對話(huà)等方式，對北京、天津、鄭州、成都等多地的13個(gè)住宅項目以及23位行業(yè)人士進(jìn)行調研發(fā)現，“好房子”政策成為激活中國房地產(chǎn)的轉折點(diǎn)。

一．激活土拍市場(chǎng)

中指研究院數據顯示，2025年一季度300個(gè)城市住宅用地出讓金達0.4萬(wàn)億元，同比增長(cháng)26.5%，平均溢價(jià)率達13.6%，較去年同期提升8.1個(gè)百分點(diǎn)。尤其是核心一二線(xiàn)城市“地王”頻出，溢價(jià)率也頻繁刷新記錄。

之所以出現上述明顯轉變，一方面是政府拿出優(yōu)質(zhì)地塊，另一方面是“好房子”政策改變“止跌回穩”的防守型思路，調動(dòng)了房企拿地熱情。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，各地陸續取消土地拍賣(mài)限價(jià)、“90/70”等限制，并優(yōu)化地塊規劃設計條件，放寬陽(yáng)臺飄窗、入戶(hù)花園等方面的計容規則，提升了房企拿地積極性。同時(shí)，好地段的改善型項目受到市場(chǎng)追捧，也推高了土地競拍熱度。

鄭州一位住宅項目負責人陳宏告訴界面新聞，很多企業(yè)都調整了拿地思路，地塊不在于大而在于“精”，她所在的公司更堅持高端路線(xiàn)，主要在核心區拿地，做高品質(zhì)樓盤(pán)，滿(mǎn)足改善型需求，這樣才能不斷增加營(yíng)收，獲得利潤。

位于北京酒仙橋的北京宸園就是一個(gè)改善需求帶動(dòng)土拍的案例。

去年6月，中建以112億元斬獲的“宅產(chǎn)配”組合地塊，刷新了北京單宗土拍總價(jià)歷史記錄，北京宸園是該地塊的豪宅項目，內部用材、房屋設計的標準均在“好房子”標準之上。

截至2025年3月，該項目累計銷(xiāo)售額達到110多億元，成交單價(jià)11.06萬(wàn)元/平米，從土拍到項目收官耗時(shí)僅10個(gè)月。

界面新聞?wù){研發(fā)現，與周邊朝青板塊的豪宅相比，北京宸園在設計上采用了開(kāi)放式廚房、西式島臺、“800”庫、家政間以及更現代化的裝修風(fēng)格等，與傳統住宅項目差別較大，另外項目采用了智能家居，獲得了一眾改善型用戶(hù)的青睞。這些都是北京宸園均價(jià)保持在11萬(wàn)/平米的原因。

北京宸園的表現，讓其他房企看到了酒仙橋板塊的可能性。去年11月底，北京總價(jià)地王紀錄再次被刷新，中海地產(chǎn)以153.32億元競得“朝陽(yáng)區酒仙橋、小紅門(mén)、十八里店朝陽(yáng)港一期”組團地塊，隨著(zhù)落槌，北京市場(chǎng)也將增加一個(gè)售價(jià)“10萬(wàn)+”住宅項目，并繼續挖掘“好房子”的潛力。

北京鏈家研究院分析師岳微稱(chēng)，政府對部分規劃條件進(jìn)行了調整，更大程度上鼓勵房企建造“好房子”，酒仙橋、十八里店地塊均對建筑高度進(jìn)行了調整，有利于增大樓棟間距，提高居住舒適度。

在“好房子”政策引導下，房企重燃拿地信心，積極補倉“好房子”地塊。

二．現房承壓，產(chǎn)品迭代加速

好房子分化了新房和二手房，其中已建成的“非好房子”現房受影響最大。

李宇嘉表示，過(guò)去除了少數高端住宅、別墅等低密度住宅，一般住宅項目層高按《住宅設計規范》的下限執行，普遍在2.8米。界面新聞在調研中也發(fā)現，目前很多新盤(pán)的層高為2.9米，甚至一些二手房的層高只有2.6米。新標準下，存量房市場(chǎng)頓然失色，尤其是那些缺少“好房子”特點(diǎn)的住宅，不得不做好降價(jià)的準備。

天津萬(wàn)科東廬項目營(yíng)銷(xiāo)負責人胡存偉表示，對比10年前的住宅項目和現在的新盤(pán)，兩者之間可能存在大約十分之一的價(jià)格差，而開(kāi)發(fā)商的利潤率也不過(guò)如此，這雖然只是大概推算，但足以說(shuō)明如果住宅產(chǎn)品不升級，開(kāi)發(fā)商僅有的利潤也將被“吃掉”。

他認為，“一些老的產(chǎn)品沒(méi)有及時(shí)去化，面對新產(chǎn)品的問(wèn)世，價(jià)格不得不降。現在天津市面上這樣的例子比比皆是。”

旭輝建管總裁劉冰洋表示，從產(chǎn)品類(lèi)型看，低密度的住宅比如聯(lián)排合院、疊拼別墅以及高品質(zhì)的別墅目前市場(chǎng)需求是非常旺盛的，甚至一房難求；此外，市區里的大平層也比較受歡迎。但剛需和一般產(chǎn)品的需求就比較平淡。

幾乎每一位受訪(fǎng)者都以電子產(chǎn)品的迭代類(lèi)比“好房子”。他們普遍認為，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品也會(huì )像電子產(chǎn)品那樣不斷推陳出新，最具市場(chǎng)認可的一定是最新的產(chǎn)品，部分用戶(hù)根據自己的實(shí)際情況購買(mǎi)舊版住宅，有能力的用戶(hù)追著(zhù)最好的產(chǎn)品跑，產(chǎn)品更迭的頻率也會(huì )提高。

這個(gè)過(guò)程，便是產(chǎn)品新一輪的“優(yōu)勝劣汰”。

三．加速二手房交易鏈條

“可能我原來(lái)住在二手房里，覺(jué)得還好，但當新房品質(zhì)普遍提高之后，重置資產(chǎn)和改善住房條件的想法就產(chǎn)生了。”一位受訪(fǎng)行業(yè)人士向界面新聞闡述了“好房子”下客戶(hù)的心理反射鏈條。

面對提升居住體驗、價(jià)格堅挺的“好房子”，二手房的成交動(dòng)力更足，有條件的買(mǎi)家希望盡快處理不保值的“老破小”，把資金注入到預期更保值的新房，同時(shí)也提升自己的居住體驗，由此形成了“買(mǎi)一賣(mài)一”的正向循環(huán)，二手房活躍了，也有利于帶動(dòng)新市民、外來(lái)人口“上車(chē)”。

多位房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員告訴界面新聞，在他們的客戶(hù)中，很多都是賣(mài)二手房后買(mǎi)新房的。“來(lái)我們這買(mǎi)房的基本上都是有房一族，他們中間有不少都是買(mǎi)一賣(mài)一，甚至是賣(mài)二買(mǎi)一。”

根據北京住建委官網(wǎng)統計，截至3月30日，北京二手房網(wǎng)簽17848套，和2月相比上漲50.3%，同比去年同期上漲29%，預計全月網(wǎng)簽量在1.9萬(wàn)套左右。另?yè)溙锓慨a(chǎn)的數據，3月份北京二手房新增掛牌房源環(huán)比上月高出31.2%，春節過(guò)后，業(yè)主掛牌積極性顯著(zhù)提高。

不夠“好”的二手房則面臨較大的降價(jià)壓力。麥田房產(chǎn)表示，節后市場(chǎng)上二手房掛牌量增加，尤其是一些房齡較老的房源面臨較大的去化壓力，預計后續市場(chǎng)仍會(huì )延續“以?xún)r(jià)換量”的態(tài)勢。整體上看，“好房子”成為盤(pán)活二手房交易的關(guān)鍵變量。

四．房企開(kāi)啟新一輪“優(yōu)勝劣汰”

無(wú)論是對土拍還是購房需求的激發(fā)，開(kāi)發(fā)商都是第一個(gè)感受到的。界面新聞了解到，當前，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)把競爭的標尺放在了“好房子”上，甚至比政策要求的還要高出不少。

陳宏向記者表示，“好房子”是房企的機會(huì )，房企要及時(shí)調轉方向，如果調整晚了，可能就會(huì )落于人后，甚至被淘汰。

開(kāi)發(fā)商從上至下都嚴陣以待，抓緊時(shí)間消化和理解。最新版本的《住宅項目規范》出臺后，“招商序”項目連營(yíng)銷(xiāo)組也組織員工開(kāi)會(huì )學(xué)習政策。這樣的會(huì )議，是當下房企積極轉型的一個(gè)縮影，原本距離設計很遠的后端，也需要積極參與到前端。

據記者了解，“招商序”項目完成土拍之后，還啟動(dòng)了用戶(hù)調研，通過(guò)上百份調查問(wèn)卷和對居民的實(shí)地深入走訪(fǎng)，收集用戶(hù)的居住需求，也了解他們的工作內容、日常活動(dòng)、購房預算等信息。之后，他們要把這些一線(xiàn)信息匯總起來(lái)，反饋給設計部門(mén)。項目組的工作人員介紹說(shuō)，現在營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)對客戶(hù)研究這塊的工作更加重視也更加精細化，未來(lái)還會(huì )不斷總結工作經(jīng)驗，將這個(gè)過(guò)程系統化。

胡存偉表示，未來(lái)如果沒(méi)有做好客戶(hù)研究的工作，甚至可能無(wú)法立項，這意味著(zhù)過(guò)去多年中國房地產(chǎn)的運行邏輯發(fā)生了根本變化。

過(guò)去，房地產(chǎn)市場(chǎng)主要是供應決定需求，建什么房子就賣(mài)什么房子。整個(gè)行業(yè)都在高周轉，售樓處長(cháng)得一模一樣，因為標準化的東西能更快復制，成本也更低。

如今，傳統的工作方式正在被打破。如果一味憑借過(guò)去經(jīng)驗和成本最優(yōu)建造住宅，房子有可能賣(mài)不出去。“以前客戶(hù)調研做得比較粗線(xiàn)條，現在我們要拋掉很多過(guò)去的經(jīng)驗，核心是抓住用戶(hù)的自身需求，包括審美的變化。”胡存偉說(shuō)。甚至于，他們要從小紅書(shū)等社交媒體上獲取最新的消費和生活趨勢。

政策出臺之前的住宅項目，也在追趕上“好房子”的步伐，以期在后續的銷(xiāo)售中獲得更多客戶(hù)。

北京大興某樓盤(pán)工作人員介紹，他們的項目是去年年初拿地，目前已經(jīng)開(kāi)盤(pán)，近期開(kāi)始進(jìn)行產(chǎn)品升級，比如建設敞開(kāi)式的陽(yáng)臺、社區會(huì )所游泳池等區域。“我們是加量不加價(jià)，好比你買(mǎi)了新車(chē)回家，過(guò)一段時(shí)間告訴你加送了一些配置。如此一來(lái)，原客戶(hù)超預期兌現，新客戶(hù)則以抄底心態(tài)置業(yè)，都覺(jué)得很合適。”該工作人員對界面新聞表示。

五．挑戰和建議

無(wú)論從購房者還是開(kāi)發(fā)商、政府的角度，“好房子”都備受期待，被行業(yè)人士認為是中國房地產(chǎn)的轉折點(diǎn)。但后續政策如何發(fā)力、持續引導、規范市場(chǎng)也是行業(yè)普遍關(guān)注的問(wèn)題。

首先，在地方政府層面，建議從土地供應之際就把“好房子”的建設標準明確下來(lái)，讓政策的尺度和市場(chǎng)的需求匹配起來(lái)。在“因城施策”的指導思想下，各地可以在好房子細則的制定上靈活處理，因地制宜。

“好房子”的建設成本短期還是由房企自己承擔，這對本就生存艱難的房企來(lái)說(shuō)是一個(gè)挑戰。地方政府可考慮在土地出讓、稅收、金融等方面，給予“好房子”項目一定的支持。

其次，從技術(shù)落地角度，市場(chǎng)普遍期待“好房子”審批時(shí)，能夠有更加完善的政策標準及審批要求，比如層高提高會(huì )影響樓梯的建設、消防標準，設計該如何調整。從中央層面，住建部門(mén)應盡快統一標準。

新科技和新材料是建設“好房子”中的重要一環(huán)，住建部門(mén)應牽頭重建產(chǎn)業(yè)鏈。界面新聞?wù){研發(fā)現，以前房企曾追求過(guò)一段時(shí)間的智能化和綠色住宅，但后來(lái)因為限價(jià)等成本問(wèn)題而中斷，供應鏈也隨之中斷。

此外，市場(chǎng)有序競爭也需要住建部門(mén)加強監管，界面新聞在調研中發(fā)現，一些項目上“好房子”要素出現了“無(wú)序加碼”的情況。以得房率為例，有個(gè)別城市和項目出現高達130%的得房率，而實(shí)現這一結果要靠“偷面積”，比如通過(guò)設計上的巧妙安排，使得某些原本不計入產(chǎn)權面積的空間（陽(yáng)臺、飄窗）在實(shí)際使用中被計入，從而增加房屋的實(shí)際使用面積。這種競爭思路會(huì )形成惡性競爭，甚至會(huì )引導消費者因為高得房率而忽略項目本身的問(wèn)題。

最后，好房子政策下，消費者的購房需求被清晰劃分，一些配套不完善的二手房和剛需盤(pán)面臨降價(jià)壓力，消費者上車(chē)門(mén)檻更低了；核心城市的改善需求選擇面更大，可以較好的釋放；追求特色居住體驗的年輕一代，也可以定制房子和裝修。新機遇正在醞釀，界面新聞將持續關(guān)注政策細化、市場(chǎng)監管和樓盤(pán)案例。

（受受訪(fǎng)者要求，陳宏為化名。記者王婷婷亦對此文有貢獻。）