界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷
作為樓市傳統“金三”旺季，上海迎來(lái)圓滿(mǎn)收官。
在政策環(huán)境持續優(yōu)化、高品質(zhì)項目集中入市及購房信心回升的推動(dòng)下，3月的上海新房市場(chǎng)呈現量?jì)r(jià)回升態(tài)勢，高端住宅更成為拉動(dòng)成交的核心引擎。
上海中原地產(chǎn)數據顯示，3月上海新建商品住宅成交面積68.3萬(wàn)平方米，環(huán)比增加145.1%，也是一季度成交最多的月份。
上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，3月的交易節奏上延續“低開(kāi)高走”局面，尤其是最后一周，各路產(chǎn)品均呈現快速奔跑狀態(tài)。從成交前十榜單來(lái)看，中高端項目表現較好，尤其是10萬(wàn)+項目。
3月份，上海共迎來(lái)3個(gè)10萬(wàn)+項目入市，其中，嘉里金陵華庭和能建·西岸譽(yù)府這兩個(gè)都是網(wǎng)紅項目，均在開(kāi)盤(pán)當天售罄。“基于中高端項目的交易活躍性，3月均價(jià)81321元/平方米，環(huán)比上漲14.9%。”
業(yè)內認為，市場(chǎng)交易情緒已升溫，降息窗口期已打開(kāi)，種種利好繼續，會(huì )維持當前的交易節奏和溫度。
高端產(chǎn)品領(lǐng)跑市場(chǎng)
“3月份成交迎來(lái)反彈在意料之中，尤其是高端改善產(chǎn)品交易活力恢復特別快。”
盧文曦指出，3月最受關(guān)注的新房項目嘉里金陵華庭，均價(jià)18.9萬(wàn)元/平方米，推出158套270-640平方米的房源，雖然沒(méi)有觸發(fā)積分制，但認購率達到200%，開(kāi)盤(pán)當天項目也全部去化，攬金92.34億元。
除此之外，在3月末，位于徐匯濱江的能建·西岸譽(yù)府也開(kāi)盤(pán)“日光”，收金47.68億元。
據界面新聞了解，能建·西岸譽(yù)府一次性推出全部房源，將312套房源推盤(pán)入市，均價(jià)為14.3萬(wàn)元/平方米，建筑面積100-144平方米。該項目采用突擊認購、全程工作日認購以及資金穿透的模式，最終共有850余組客戶(hù)參與認購，認購率高達270%以上，確認觸發(fā)積分。
徐匯濱江是近兩年上海的置業(yè)熱點(diǎn)板塊，一個(gè)又一個(gè)“日光”紅盤(pán)誕生于此。能建·西岸譽(yù)府也不例外，最終憑借地理位置和價(jià)格優(yōu)勢取勝，讓能建城發(fā)“一戰成名”，表示還要繼續在上海拿地。
此前多次認購徐匯濱江新盤(pán)但都失望而歸的王琴（化名），終于通過(guò)認購能建·西岸譽(yù)府成功“上岸”徐匯濱江。她告訴界面新聞，現在上海多數新盤(pán)價(jià)格都比較高，尤其是徐匯濱江，能建·西岸譽(yù)府可以實(shí)現低門(mén)檻上車(chē)徐匯濱江。
從地理位置來(lái)看，能建·西岸譽(yù)府位于徐匯區楓林路與龍華中路交匯處，東至楓林路，西至船廠(chǎng)路，北至中山南二路，南至龍華中路，項目步行5分鐘可至正大樂(lè )城、綠地繽紛城，10分鐘車(chē)程覆蓋iAPM、徐家匯等商圈。
該項目的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)14.3萬(wàn)元/平方米，是徐匯濱江最后一個(gè)限價(jià)項目。對比周邊地價(jià)13.1萬(wàn)元/平方米的綠城項目，以及市場(chǎng)預估價(jià)18.5萬(wàn)-19萬(wàn)元/平方米的宸嘉龍華項目，均存在一定價(jià)格倒掛優(yōu)勢。
此次能建·西岸譽(yù)府的熱銷(xiāo)，也給了能建城發(fā)足夠的底氣和信心，無(wú)論是對于該項目接下來(lái)的其他產(chǎn)品如商業(yè)、寫(xiě)字樓和公寓式酒店，還是對于在上海其他區域的項目。
2023年，能建城發(fā)時(shí)隔7年再入滬拿地，以53.57億元的底價(jià)競得上海市徐匯區斜土街道xh128A-11a地塊，項目規劃建造1棟195米高的超高層辦公樓、1棟10層的商業(yè)及公寓式酒店以及2棟26層的高層住宅。
一年后，能建城發(fā)又聯(lián)合華潤置地、越秀地產(chǎn)拿下了浦東新區Z000602單元20B-12地塊，成交價(jià)78.969億元，登上2024年上海土拍總價(jià)“地王”，溢價(jià)率高達40.37%。
能建城發(fā)，全名“中能建城市投資發(fā)展有限公司” （原中國葛洲壩集團房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司），成立于2004年，是世界500強企業(yè)中國能源建設集團旗下的城市綜合開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)投資旗艦公司，也是國務(wù)院國資委首批確定以房地產(chǎn)為主業(yè)的16家央企之一。
2025年的上海土拍市場(chǎng)火熱，“地王”頻出，疊加能建·西岸譽(yù)府“日光”，能建城發(fā)相關(guān)人士告訴界面新聞，接下來(lái)會(huì )繼續在上海拿地，“董事長(cháng)這幾天也要過(guò)來(lái)上海看地。”可見(jiàn)對上海市場(chǎng)十分重視。
除徐匯濱江備受追捧外，浦東前灘也熱勢難擋。
3月27日，浦東前灘公館項目四批次開(kāi)盤(pán)選房，240套房源認購組數超800組，均價(jià)11.84萬(wàn)元/平方米，當日全部售罄，這是該項目第四次“日光”。據了解，前灘公館至今累計銷(xiāo)售92億元，累計成交705套。
“‘金三’算是穩住了，4月上海還有好幾個(gè)紅盤(pán)，樓市熱度應該能持續。”上海某房企內部人士向界面新聞表示。
“銀四”行情可期
這場(chǎng)“金三”收官之戰，對于2025年上海樓市有著(zhù)決定性意義，不僅直接影響著(zhù)購房者接下來(lái)的心理預期，更會(huì )為上海樓市全年行情奠定基調，市場(chǎng)能不能“止跌回穩”，關(guān)鍵就在3月。
目前來(lái)看，3月的表現超出市場(chǎng)預期，新房量?jì)r(jià)回升，二手房市場(chǎng)更是活躍，成交量接近2020年水平。同時(shí)，土拍市場(chǎng)的“地王潮”和高溢價(jià)成交增強了市場(chǎng)信心，形成“優(yōu)質(zhì)地塊-高溢價(jià)-信心提振”的正向循環(huán)，“銀四”行情可期。
盧文曦認為，新房市場(chǎng)迅速升溫，一方面和市場(chǎng)推盤(pán)節奏有關(guān)，另一方面和今年以來(lái)活躍的土拍市場(chǎng)有直接關(guān)聯(lián)，不僅是上海，很多強二線(xiàn)城市都出現區域“地王”現象。期間，上海不少核心地塊刷新區域樓板價(jià)記錄，強化市場(chǎng)信心。
上海作為房企投資重鎮，向來(lái)競爭激烈。
中指研究院上海企業(yè)常務(wù)副總經(jīng)理程宇指出，2025年1-3月，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)延續平穩基調，土地市場(chǎng)與新房供需雙向活躍。一季度全市共成交10宗涉宅用地，其中9宗溢價(jià)，5宗溢價(jià)率超30%，核心區域優(yōu)質(zhì)地塊競爭激烈，房企拿地積極性顯著(zhù)提升。
3月28日，上海2025年三批次土拍開(kāi)拍，四宗地中有兩宗刷新了板塊單價(jià)“地王”紀錄，贏(yíng)家分別是綠城和民企大華。
由此，新房市場(chǎng)在“金三銀四”傳統旺季加持下加速回暖，3月上海多個(gè)項目開(kāi)盤(pán)即罄，高品質(zhì)供給與政策優(yōu)化共同推動(dòng)市場(chǎng)修復。
據界面新聞了解，4月還有多個(gè)熱點(diǎn)項目入市。比如備受關(guān)注的陸家嘴太古源源邸，第二批次將迎來(lái)入市，推出建筑面積285平方米和381平方米的房源。
另一個(gè)豪宅項目上海壹號院三批次房源也預計于4月加推入市。項目位于新天地附近，此次加推的戶(hù)型包括建筑面積約300平方米、350平方米的四房以及642平方米、1010平方米的摘星戶(hù)型。
除此之外，位于黃浦人民廣場(chǎng)板塊的海玥黃浦源，均價(jià)14.56萬(wàn)元/平方米，以及位于徐匯濱江板塊的海上清和璽，均價(jià)11.28萬(wàn)元/平方米，均明確將于4月入市。
4月作為樓市“小陽(yáng)春”沖刺月，又一場(chǎng)豪宅大戰即將開(kāi)啟。
廈門(mén)房企象嶼地產(chǎn)也拿出其“王牌擔當”象嶼蘇河琹廬，要一爭高下。項目位于靜安區西藏北路，均價(jià)約為12.5萬(wàn)元/平方米；位于靜安蘇河灣的圣和靜安公館，最后37套房源也將在4月登場(chǎng)，均價(jià)13.3萬(wàn)元/平方米。
上海新房大戰一觸即發(fā)，3月二手房的成交量，也為“銀四”再注入信心。
網(wǎng)上房地產(chǎn)數據顯示，3月上海二手房成交一舉突破2.93萬(wàn)套，環(huán)比上漲75.4%，同比增加約44.8%，單日最高成交甚至達到1473套。
據了解，3月上海二手房總成交量約29369套，距離3萬(wàn)大關(guān)僅一步之遙，創(chuàng )下2021年以來(lái)的第二高位，僅次于2024年12月；而日均約947套，比春節前的2月（日均約598套）上漲約58%；單日峰值1473套，不僅刷新2025年紀錄，更成為近4年單日成交最高點(diǎn)。
業(yè)內對“銀四”寄予厚望。“金三”的火熱收官，購房者對市場(chǎng)信心及房?jì)r(jià)企穩預期有所增強。“基于對未來(lái)房?jì)r(jià)上漲的預期，疊加近期還有優(yōu)質(zhì)供應作保障，后續交易有望維系在相對高位運行。”